산지(임야)에서 토지형질변경이 필요할 경우 "산지전용"허가 또는 협의를 득하여야 합니다.

행정계획이 수반되는 사업일 경우 '지역·지구 및 구역 등의 지정·결정 협의'를 통하여야 하겠고, 그렇지 않다면 바로 산지전용 허가(협의)를 득하여야 합니다.

본 글은 보전산지가 포함된 산지전용에서의 기준에 관한 글입니다.

산지전용허가기준의 세부검토기준에 관한 규정

『산지전용허가기준의 세부검토기준에 관한 규정』 【별표】'산지전용 허가기준 등의 세부 검토기준'의 제일 첫번째 내용에 의하면, "2만㎡ 이상의 산지에서 입목축적 150%이상인 보전산지가 사업계획 부지중 20%를 초과해서는 안된다."라는 내용이 명시되어 있습니다.

※산지전용 허가기준 등의 세부 검토기준

2만㎡ 이상 집단화된 산지(조림성공지 또는 형질우량한 천연림)로서 그 입목축적이 임업통계연보상 당해 시·군·구의 평균입목축적의 150% 이상인 보전산지가 당해 사업계획 부지중 차지하는 비율이 20/100(산업단지·택지·집단묘지·대중골프장의 경우에는 30/100)을 초과하여서는 아니된다. 이 경우 산불발생·솎아베기 또는 인위적인 벌채를 실시한 후 5년이 지나지 아니한 때에는 그 산불 발생·솎아베기 또는 벌채전의 입목축적으로 환산하여 적용한다. 다만, 지방자치단체·정부투자기관이 시행하는 공용·공공용 사업인 경우에는 그러하지 아니하다.

• 산지전용허가기준의 세부검토기준에 관한 규정20090824_2009-78(고시)

산지전용허가기준의_세부검토기준에_관한_.hwp

그런데, 입목축적 150% 이상인 보전산지가 사업계획부지중 차지하는 비율을 계산하는 산식이 없습니다.(사실 담당자가 판단할 내용이니 고시를 안 했을수도 있겠지요)

산식을 모르면, 전체 전용대상지의 표준지 개소수를 놓고, 150% 넘는 개소수의 비율만을 따져야 합니다. 그렇게 했을 때, 20%가 넘는 대상지도 산식을 적용하면, 20% 미만으로 나올 수 있습니다.

전용예정지 면적 중 평균입목축적의 150%이상인 보전산지가 차지하는 비율

산지전용예정지 면적 중 평균입목축적의 150%이상인 보전산지가 차지하는 비율의 산출내역은 아래와 같습니다.

아마도 산림조사서 내용중 "다음과 같은 산식에 의해서 계산해 본 결과 산지전용 허가기준 등의 세부 검토기준에 적합하다." 라는 내용이 들어가면 되지 않을까 싶습니다.
(아마 산림조사 하시는 분들은 다 아시지 않을까 생각됩니다.)

경기도에서 만든 법령해설 책자 입니다. 라고 판단됩니다.

개인적으로 2007.1월에 발간한 책자를 갖고 있었는데요, 이것은 2009년에 수정 보완한 책자인 것 같습니다.

이런 책자가 있는 것은 지자체에 방문 했다가 본 적은 있는데요. 파일의 정확한 출처가 경기도인지 어디인지는 정확히 모르겠습니다.

저는 블루오션님의 블로그에서 hwp파일을 받았습니다.
▶ 블루오션님의 블로그 바로가기

블루오션님의 블로그에서 받은 파일에 간단하게 표지만 만들어서 PDF파일로 만들었습니다.

hwp파일과 pdf파일을 동시에 올려놓겠습니다.

한눈에 알아보기 쉽게 정리가 잘 되어 있습니다.

업무 진행에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

주요토지관련법령해설_2009.hwp

주요토지관련법령해설_2009.pdf

국토해양부에서 재개발․재건축 등 정비사업의 행정절차 등을 알아보기 쉽도록 『도시 및 주거환경정비사업 여행』편람을 만들어 배포하였습니다.

도시 및 주거환경 정비사업 여행.pdf

다운로드 경로는 국토해양부-알림마당-공지사항에 2010년4월12일자로 등록되어 있습니다.

▶ 도시 및 주거환경정비사업 여행 직접 다운받기

다음은 보도자료(재개발 재건축 알기 쉬워졌다)전문입니다.

지구단위계획을 입안할때 면적에 따라 다르긴 하지만, 함께 진행해야할 사항들이 꽤 여러개가 있습니다.

지구단위계획 뿐 아니라 기타 다른 도시계획 업무를 진행할때 당연히 집고 넘어가야 할 사항입니다만, 저의 경우는 주로 사전환경성검토, 사전재해영향성검토, 교통영향분석·개선대책, 토지적성평가 등을 함께 진행하여야 하는지 여부를 판단하는 편입니다.

도시관리계획시 사전재해영향성검토협의 실시 여부

제50조(지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정) 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다.

또한, 『자연재해대책법』시행령 [별표1] 1.행정계획 가목 4)에 의해 도시관리계획에 따른 관계 행정기관의 장과 협의시 사전재해영향성검토 협의를 시행하여야 합니다.

따라서, 도시관리계획으로 결정하여야 하는 지구단위계획은 원칙적으로 사전재해영향성검토 협의를 실시하여야 합니다.

다만, 『자연재해대책법』시행령 [별표1] 1.행정계획 비고2의 내용에  "지구단위계획만 별도로 정비하는 경우는 제외한다"는 규정이 있습니다.

지구단위계획만 별도로 정비하는 경우란?

지구단위계획이 용적률, 건폐율, 높이, 허용용도등을 결정하지만, 지구단위계획을 통해서 도시계획시설도 결정을 할 수 있습니다.

『자연재해대책법』시행령 별표에서 말하는 지구단위계획만 별도로 정비하는 경우가 용적률, 건폐율, 허용용도등에 관한 사항을 얘기하는 것이라면 특별히 문제가 되지 않겠지만(그래도 그게 그런 의미라는 것은 명시를 하여야 겠습니다.) 그렇지 않다면 지구단위계획에 도시계획시설의 결정이 포함되는 경우 의문이 생기게 됩니다.

『자연재해대책법』시행령 별표 비고를 통해 보면 도시계획시설 부지의 면적이 5천㎡ 이상이거나, 길이가 2㎞이상인 경우 사전재해영향성검토 협의 대상임을 알 수 있습니다.

그렇다면, 지구단위계획을 통해 면적 5천㎡ 이상이거나, 길이가 2㎞이상인 도시계획시설을 결정하는 경우는 어떻게 되는 것일까요?

사실 2007년까지만 해도 『자연재해대책법』시행령 별표1의 비고는 없었습니다. 따라서, "도시관리계획"을 결정할때는 무조건 사전재해영향성검토 협의를 실시하여야 했습니다.

그러던 것이 2008년 2월 22일 부터 시행한 자연재해대책법 시행령[대통령령 제20640호, 2008. 2.22]에서 비고항목이 신설된 것이 문제라면 문제가 된 것입니다.

지구단위계획시 사전재해영향성검토협의 실시 여부

소방방재청-민원·참여-자주찾는 질문(FAQ)에서 "지구단위계획"으로 검색하니 내용이 있긴 하지만, 도시계획시설결정에 관한 궁금증이 풀어지진 않습니다.

결국 소방방재청-민원·참여-질의응답(Q&A)에서 검색을 통해 원하는 답변을 찾았습니다. 질문자의 의도가 저의 궁금증과 거의 일치하네요.

결국 질의응답 내용을 놓고 봤을때 지구단위계획에 의한 도시관리계획시에는 사전재해영향성검토 협의를 안 해도 되는 것으로 결론이 나긴 했습니다만, 뭔가 이건 아닌것 같다는 생각을 지울수가 없습니다.

제 생각에는 진정 재해위험에 대해서 사전에 검토하고자 한다면, 지구단위계획이든, 단일 도시계획시설이든 일관된 잣대로 그 대상 여부를 판단하는것이 맞지 않을까 생각됩니다.

다만, 이런 예외규정을 두게 된 이유가 있을 테고 기준도 있을테지요. 제가 재해와 관련된 일을 하는 사람도 아니고 잘 알지 못해서 이런 오해가 있을수도 있을 것입니다.

혹시 이런 내용과 관련해서 잘 알고 계신 분들의 의견도 듣고 싶습니다.

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 시행령 별표5의 규정에 의하면, 제2종일반주거지역안에서 건축할수 있는 건축물의 층수를 18층 이하로 규정해 놓았습니다.

물론 건축물이 1개동일 경우 "평균"의 개념이 필요 없을 것입니다. 평균층수는 2개 이상의 건축물을 함께 건축하는 경우에 한하는 것입니다.

평균층수는 [총 층수/총 건물수] 라고 생각하기 쉬운데요, 국토해양부에서는 평균 층수의 산정방법을공문을 통해 각 지자체에 전달하였습니다.(도시정책과-3463. 2008.9.24)

따라서 이를 기준으로 평균층수를 산정하여야 할 것이며, 국토해양부 홈페이지 정보마당-훈령.예규.고시 게시판에 "평균층수 산정방법(국토계획법 시행령 별표5 관련)"이란 제목으로 게시되어 있습니다.

• 평균층수 산정방법(국토계획법 시행령 별표5 관련)
  

평균층수 산정방법은 아래와 같으며, 원문이 필요하신 분은 국토해양부 홈페이지 또는 아래에서 다운받으셔서 업무에 참조하시기 바랍니다.
※단, 본 블로그에 게시된 파일은 2010.3.18일에 국토해양부에서 다운로드 한 파일이며, 추후 내용이 달라질 수 있으므로 정확한 파일은 국토해양부 홈페이지를 통해 다운로드 받으시기 바랍니다.

평균층수_산정방법(별표5_관련).hwp

※평균층수

• 당해 단지내 아파트(별동의 부대복리시설 제외)의 각 동의 연면적의 합계(아파트 지상에 설치된 필로티 및 부대복리시설은 연면적에 포함하되 지하부분은 제외)를 기준면적^[각주:1]으로 나누어 환산한 층수
• 층수는 건축법시행령 제119조에 따르되 하나의 동에서 층수가 다른 경우에는 가장 높은 층수로 산정

『환경정책기본법』 시행령 [별표2] 사전환경성검토 대상 및 협의요청시기 내용에서 1.행정계획 가.도시의 개발 중 도시관리계획 (1)『국토의계획및이용에관한법률』 제2조 제4호에 따른 도시관리계획시 사전환경성검토에 관한 내용입니다.

원칙적으로 『국토의계획및이용에관한법률』 제2조 제4호에 따른 도시관리계획의 경우, 관계기관 협의시에 사전환경성검토 협의를 요청하도록 되어 있습니다. 물론 협의가 완료되어야 도시관리계획 결정이 되는 것입니다.

다만, 도시관리계획 중 사전환경성검토대상에서 제외대는 항목이 비고에 따로 정리되어 있는데, 제 생각으로는 도시관리계획의 범위가 워낙 넓다보니 굳이 사전환경성검토 협의를 실시하지 않아도 될 경우에는 제외한 것으로 판단됩니다.

사전환경성검토 협의 제외대상을 외워버린다면 금상첨화겠지만 이것이 말같이 쉬운것이 아니라 매번 법을 찾아서 별표를 다시 열어서 읽어보고 하였습니다. 그런데, 이게 여간 귀찮은 일이 아니고 한눈에 확 들어오는 것도 아니라 저 개인적으로 가장 많이 보게 되는 "도시관리계획" 에서 사전환경성 검토 제외대상을 정리해 봤습니다.

본 내용은 "환경정책기본법 시행령[시행 2010. 1. 1] [대통령령 제21904호, 2009.12.24]"을 기준으로 하였습니다.

도시관리계획 중 사전환경성 검토 제외 대상

1. 용도지역 변경

• 계획관리지역 → 보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 변경시
• 도시지역·계획관리지역 → 보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 변경시
• 보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역 간의 상호 용도지역 변경시(면적 1만㎡ 미만에 한함)

2. 관리지역 세분

• 관리지역 → 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 최초 세분시(환경성검토의 결과 등을 첨부하여 환경부 또는 지방환경관서와 협의한 경우에 한함)
  

3. 용도지구 지정

• 개발진흥지구를 제외한 용도지구 지정시
  

4. 용도구역 지정

• 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·수산자원보호구역 지정시
  

5. 기반시설 설치

• 도시지역(녹지지역 제외)에서 기반시설 설치·정비·개량을 위한 도시관리계획 수립시(면적 3만㎡미만에 한함)
  

6. 도시개발사업

• 도시지역(녹지지역 제외)에서 도시개발사업에 관한 도시관리계획 수립시(면적 6만㎡미만에 한함)
  

7. 정비사업

• 도시지역(녹지지역 제외)에서 정비사업에 관한 도시관리계획 수립시(면적 6만㎡미만에 한함)
  

8. 지구단위계획

• 녹지지역 이외에서의 지구단위계획 구역지정·변경·계획에 관한 도시관리계획 수립시(면적 3만㎡미만에 한함)